La perdita giornaliera più alta dal 2008: ciò significa il crollo del fondo immobiliare

A partire dalle 18:22| Tempo di lettura: 4 minuti

UNGli investitori nel fondo immobiliare aperto Uni:Immo ZBI Wohnen devono accettare perdite significative. Il portafoglio del fondo, che investe quasi esclusivamente in appartamenti in affitto, è stato ridotto da esperti indipendenti di quasi il 17%, ovvero più di 860 milioni di euro, a poco meno di 4,3 miliardi di euro. Anche la quotazione in borsa del fondo è scesa del 19% rispetto al giorno precedente. Si tratta della perdita giornaliera più elevata subita dagli investitori in strumenti di investimento immobiliare dalla crisi dei fondi del 2008.

Il fondo è gestito dal gruppo ZBI Zentral Boden Immobilien di Erlangen, che dal 2020 appartiene in maggioranza alla Union Investment, emittente del fondo Volks- und Raiffeisenbanken. Inizialmente la ZBI non ha fornito informazioni sulle svalutazioni sul suo sito web. Gli investitori così spaventati hanno contattato Volkswagen e Raiffeisen in preda al panico. Le comunicazioni di crisi della ZBI sono state “disastrose”, dice un consulente della Volksbank nella regione di Amburgo. I clienti sono molto instabili.

I massicci aumenti dei tassi di interesse di riferimento attuati dalla Banca Centrale Europea per combattere l’inflazione a partire dall’estate del 2022 hanno aumentato drasticamente i tassi di interesse sui mutui. Nel luglio dello scorso anno, la Banca centrale europea ha iniziato ad aumentare il tasso di interesse di riferimento dallo zero% al 4,5% nel settembre 2023. “Si è trattato dell’aumento più rapido dei tassi di interesse”, afferma Sinan Temeli, responsabile delle comunicazioni aziendali presso Union Investimenti negli ultimi sessant’anni”. Solo il 6 giugno di quest’anno la banca centrale ha abbassato leggermente il tasso di interesse di riferimento al 4,25%.

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“L’aumento dei tassi d’interesse crea pressione per ridurre i valori immobiliari”, afferma Sonia Knorr, analista dell’agenzia di rating Scope di Berlino. Se i mutuatari devono pagare di più per gli interessi sui prestiti, ciò riduce il rendimento generato dai redditi da locazione. Di conseguenza, il valore degli immobili viene ridotto da esperti indipendenti che valutano regolarmente i portafogli del Fondo.

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Le svalutazioni valutarie hanno causato una significativa contrazione dei rendimenti dei fondi aperti, riflettendo tassi di interesse più elevati. “Nel 2023 i 22 fondi immobiliari aperti hanno registrato una performance media negli ultimi dodici mesi dell’1,2%”, afferma Knorr. Alla fine di aprile di quest’anno la performance su dodici mesi era scesa allo 0,5%.

Temendo una svalutazione, dopo l’aumento dei tassi di riferimento nel 2022 gli investitori hanno iniziato a ritirare capitali dai fondi aperti. Tuttavia, da quando la legge è stata approvata il 22 luglio 2013, riceveranno i fondi solo dopo un periodo di preavviso di dodici mesi. Questo ha lo scopo di prevenire un’altra corsa ai fondi aperti come accaduto nella crisi del 2008. A quel tempo, gli investitori volevano ritirare miliardi in una sola volta. Di conseguenza si è dovuto liquidare 17 fondi aperti. La conclusione è che gli investitori hanno perso circa 8,3 miliardi di euro.

I rimborsi di capitale derivanti dall’aumento dei tassi di riferimento sono entrati in vigore solo lo scorso anno a causa del termine di preavviso. Dall’agosto 2023 alla fine di aprile di quest’anno i fondi hanno dovuto registrare deflussi di cassa per oltre 2,1 miliardi di euro, secondo una valutazione della società di consulenza in investimenti Barco con sede a Düsseldorf. Allo stesso tempo è diminuito il numero degli investitori che volevano investire nuovo capitale nei fondi immobiliari. “Le tendenze negative in tutti e tre i parametri – vendite totali, deflussi di cassa netti e rendimenti di cassa – continuano”, afferma il fondatore Peter Barkow.

L’aumento dei tassi d’interesse da solo non spiega però il forte calo del valore degli immobili Uni: Immo ZBI Wohnen. I fondi aperti possono finanziare al massimo il 30% dei loro acquisti immobiliari tramite prestiti. Secondo l’ultimo rapporto semestrale, al 31 marzo la quota di capitale debito del fondo ZBI era solo del 24%.

Tuttavia, altri fondi aperti, la maggior parte dei quali investe in immobili commerciali come torri per uffici, hotel, logistica e centri commerciali, non hanno subito una svalutazione così significativa. Escluso l’investimento delle principali città in KanAm. Il valore del suo portafoglio è stato ridotto dell’11% lo scorso novembre.

Il calo di valore della maggior parte dei fondi immobiliari commerciali è dovuto ai loro contratti di locazione indicizzati. Questi contratti prevedono che i redditi da locazione aumenteranno in linea con il tasso di inflazione. Nell’ultimo sondaggio Scope i gestori dei fondi hanno affermato “che questi aumenti degli affitti possono essere implementati ora, il che tende ad aumentare gli affitti e quindi il reddito”, dice l’analista Knorr. Quando si tratta di affittare appartamenti, di solito non esistono contratti di locazione indicizzati.

Tutti i fondi immobiliari commerciali di Etihad Investment Company, il fondo immobiliare di Etihad Investment Company, hanno mostrato una performance positiva, afferma Timili, responsabile della comunicazione. I risultati della valutazione dei fondi sono stati equilibrati nell’ultimo anno.

La maggior parte dei gestori di fondi non è eccessivamente ottimista riguardo al prossimo futuro, come dimostra un recente sondaggio di Scope. “Il 12,5% degli intervistati si aspetta che i fondi mostrino rendimenti sempre più negativi quest’anno”, afferma l’analista Knorr. Un altro 25% si aspettava un rendimento compreso tra 0 e 0,99%, il 38% si aspettava una performance compresa tra 1 e 1,99% e il restante 25% si aspettava rendimenti più elevati.