La crisi immobiliare fa il giro del mondo: la prima banca tedesca a vacillare

È stato un boom pazzesco, e ora è finito: il boom immobiliare cinese si è trasformato da tempo in una crisi immobiliare. Un tribunale di Hong Kong ha recentemente ordinato lo scioglimento del gruppo immobiliare carico di debiti China Evergrande. Ma non è tutto: a metà della scorsa settimana il prossimo grande promotore immobiliare in difficoltà finanziarie ha dovuto difendersi in tribunale contro una richiesta di liquidazione. La società colpita Country Garden ha confermato in un annuncio in borsa che uno dei suoi creditori vuole ottenere l'ottenimento davanti al tribunale di Hong Kong. Si tratta di un prestito in essere di 1,6 miliardi di HK$ (circa 188,6 milioni di euro) più interessi. Il tribunale esaminerà il caso il 17 maggio.

Cosa significa avere un incendio da qui dall’altra parte del mondo? mercato immobiliare non può essere controllato? Come è iniziato tutto questo?

Se stai cercando rovine, puoi dare un'occhiata alle rovine di Forest City in Malesia. Progettata per ospitare 700.000 persone, la città forestale è stata progettata 20 anni fa collegando insieme quattro isole tramite dighe. Il gruppo immobiliare cinese Country Garden persegue da decenni l’idea di questi megaprogetti in cui i bassi costi del terreno compensano il grande potenziale. Questa era una strategia logica nei tempi del boom immobiliare cinese. Ma durante la crisi dovuta al coronavirus, le vendite sono diminuite e i debiti dell’impresa di costruzioni sono aumentati. Attualmente ci sono 9.000 residenti che vivono a Forest City. Come riportato dal Washington Post, il progetto costerà 100 miliardi di dollari. Il risultato è uno squilibrio in una delle più grandi società di costruzioni del mondo.

“Indice globale della bolla immobiliare”: sono incluse anche Monaco e Francoforte

Se uno dei mercati immobiliari più grandi del mondo crollasse, ciò rappresenterebbe un segnale di allarme anche per altre località. La principale banca svizzera UBS ha sviluppato un “indice globale della bolla immobiliare”, una sorta di elenco di titoli in cui i prezzi degli immobili sono aumentati così tanto da essere lontani dal valore reale di case, appartamenti e uffici. Altri paesi presenti in questa lista nera sono: Zurigo, Tokyo, Francoforte sul Meno, Monaco, Miami e Hong Kong.

Ciò che sta accadendo è anche che la Bundesbank si metta a sedere e se ne prenda atto. Il capo della Bundesbank tedesca, Joachim Nagel, ha dichiarato, all'indomani della grave crisi scoppiata al Country Garden a margine dell'incontro dei ministri delle finanze del G20 e dei governatori delle banche centrali a Sao, che la questione dovrebbe essere “attentamente monitorata” nel prossimi mesi. Paolo (Brasile).). Nagel ha affermato che nello sviluppo dei singoli mercati, come in particolare quello statunitense degli immobili commerciali, non si dovrebbe perdere di vista la stabilità finanziaria complessiva, riferendosi al secondo punto caldo del mercato immobiliare dopo la Cina.

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Recentemente gli immobili commerciali sono stati messi sempre più sotto pressione a causa della crisi immobiliare – soprattutto gli uffici, che soffrono della tendenza verso gli home office e mettono sempre più sotto pressione i bilanci bancari. Secondo l'Associazione tedesca delle banche Pfandbrief, nel quarto trimestre del 2023 è stato registrato il calo più significativo mai registrato dei prezzi degli immobili commerciali. Tra le banche dell'Unione Europea, gli istituti tedeschi e francesi sono significativamente coinvolti nel settore degli immobili commerciali. Secondo fonti informate, la Banca Centrale Europea (BCE) ha minacciato le banche di prestiti problematici per immobili commerciali con requisiti patrimoniali più elevati.

Anche la Deutsche Pfandbriefbank e la Aareal Bank hanno abbassato il loro rating creditizio

Il loro coinvolgimento nel settore immobiliare commerciale statunitense ha già avuto conseguenze spiacevoli per due banche tedesche: il loro rating creditizio è sceso, in un caso appena sopra il livello spazzatura. Le agenzie di rating Standard & Poor's e Fitch, che valutano l'affidabilità creditizia delle banche, hanno valutato anche la Deutsche BVandebrief Bank e la Deutsche BVandebrief Bank dopo il crollo di Country Garden. Ariel Banca È stato retrocesso. Poi giovedì il prezzo delle azioni della Pfandbrief Bank è sceso notevolmente e anche le obbligazioni hanno perso valore.

Entrambe le agenzie di rating hanno motivato il loro operato con la difficile situazione del mercato degli immobili commerciali, soprattutto negli Stati Uniti d'America, dove entrambe le banche hanno un'esposizione superiore alla media. Secondo uno studio di Moody's l'esposizione creditizia dei due istituti tedeschi nei confronti dei loro uffici statunitensi è particolarmente elevata rispetto al loro capitale sottostante.

Il processo di rating ha colpito soprattutto la Pfandbrief Bank: dopo il declassamento del rating da parte di S&P, il suo rating di credito a lungo termine si trova ora solo un livello sopra il livello spazzatura per investimenti particolarmente rischiosi. Arial Bank ha concesso prestiti per 8,6 miliardi di euro nel mercato immobiliare commerciale statunitense; Circa il 50% dei prestiti finanzia edifici adibiti ad uffici. Poiché Fitch presuppone che gli utili operativi della banca forniranno un margine sufficiente per accantonamenti di rischio più elevati nei prossimi trimestri e che la redditività operativa della banca rimarrà adeguata, le sue prospettive di rating sono rimaste stabili.

Abbiamo rievocato i ricordi della crisi finanziaria globale scoppiata nel 2007

Non si tratta solo di immobili commerciali in Cina e negli Stati Uniti. Secondo la valutazione di Standard & Poor's la situazione dovrebbe restare difficile per gli immobili commerciali tedeschi e quindi per le banche che li finanziano. La tendenza verso gli uffici domestici e gli standard energetici più elevati, che fa diminuire il valore di molti edifici adibiti ad uffici, mette sotto pressione il valore degli immobili finanziati dalle banche. Tobias Gast, professore all'Università di Ratisbona, ritiene che i mercati immobiliari commerciali stiano assistendo a un rapido rallentamento. I prezzi stanno scendendo più velocemente che negli anni di recessione degli anni ’80.

Il calo dei prezzi è dovuto non solo al forte aumento dei tassi di interesse, ma anche al fatto che gli ambienti di lavoro d'ufficio stanno cambiando: dal classico ufficio a forme di lavoro miste. Ciò si traduce in una minore occupazione degli uffici e, di conseguenza, il valore del patrimonio immobiliare dovrebbe essere ridotto. “Gli sviluppi strutturali negli Stati Uniti probabilmente saranno più avanzati di quelli in Europa”, ha scritto Jost in un articolo per il Berliner Tagesspiegel. “L'aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione, così come l'aumento delle superfici sfitte e la debolezza dell'economia, mettono sotto pressione il settore degli immobili commerciali”, afferma Volker Brühl, direttore del Centro di studi fiscali e professore all'Università Goethe di Francoforte sul Meno . Mercati. Ricordiamo la crisi finanziaria globale del 2007, quando i diffusi default dei mutui negli Stati Uniti portarono il sistema finanziario globale sull’orlo del collasso. Ma Brühl rassicura: tali timori sono infondati. Oggi le banche sono molto più dotate di capitale proprio e liquidità, e sono quindi più resistenti alle crisi rispetto ad allora.

Le riduzioni dei prezzi degli immobili commerciali sono maggiori rispetto ai prezzi degli immobili residenziali

Eppure soffrono. La questione più controversa in Germania per loro è stata il fallimento della holding Cigna di proprietà del miliardario Rene Benko. L'agenzia di rating statunitense Moody's ha avvertito che il fallimento avrebbe ripercussioni sulla qualità del credito e sulla redditività di alcune banche in Germania, Austria e Svizzera. “Nessuno può essere felice quando i grandi titoli falliscono, e questo ovviamente avrà un impatto anche sul mercato”, afferma Gero Bergmann, capo dell'Associazione delle banche tedesche Vandebrief. Spiccano gli immobili residenziali più grandi nel 2024. “Non sarei sorpreso se vedessimo un aumento nell’allocazione del rischio presso le istituzioni”.

Torniamo al punto di partenza di questa nuova crisi immobiliare, torniamo alla Cina. “Se la crescita in Cina si ferma, ciò avrà conseguenze su tutto il mondo”, dice a ZDF Klaus-Jürgen Jern dell'Istituto per l'economia mondiale di Kiel. I paesi esteri sono colpiti in due modi: in primo luogo, perché i cinesi importano quantità minori di beni di consumo e macchinari, ma anche di materie prime. I consumatori cinesi sono attualmente riluttanti a fare grandi acquisti, i prezzi stanno scendendo e c’è la deflazione. D’altro canto, le aziende cinesi hanno accumulato enormi quantità di capacità in eccesso, ad esempio nel settore delle auto elettriche e dei pannelli solari. Se i consumi diminuiscono nella stessa Repubblica Popolare, le aziende probabilmente cercheranno di inondare il resto del mondo con beni a prezzi interessanti, a scapito della concorrenza straniera.

Ci sono grandi rischi

Tuttavia, queste sono implicazioni commerciali, afferma Jerne. “Forse non dobbiamo temere qualcosa come la crisi finanziaria globale, che è nata anche da una crisi immobiliare, in particolare negli Stati Uniti, perché le relazioni finanziarie della Cina con il resto del mondo possono essere facilmente controllate.” Esiste una situazione problematica in cui non è del tutto chiaro quanto siano effettivamente forti gli effetti. “I rischi sono enormi e, date le dimensioni del Paese, lo sono anche per il resto del mondo”, afferma Gern.